为什么王健林终情于西双版纳,王健林为什么垮掉

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万达突然大笔贱卖酒店、文旅: 事出反常必有妖

2017年7月10日上午,万达商业与融创中国联合宣布,双方于当日签订了一份总价631.7亿元的转让协议,万达将旗下的13个文旅项目和76家酒店转让给融创,“双方同意在7月31日前签订详细协议,并尽快完成付款、资产及股权交割”。

为什么王健林终情于西双版纳,王健林为什么垮掉,第1张

对于突如其来的交易,王健林给出的理由是“大幅降低万达商业的负债,并进一步实现轻资产化运营。”

万达已“如愿变轻”

2014年10月8日,虎嗅《首富光影下,万达模式面临拐点》的标题里原先用的是“首负”。

因为截至2014年6月30日,万达商业地产借贷、应付账款合计超过3000亿,还有近2400亿的“资本承担”(就是根据合同及规划要花,不花就会出现“项目烂尾”的钱)。尽管账上有748亿现金和1319亿存货,资金缺口仍达3000多亿之巨。

近三年来,不想背负 “首负”之名的王健林致力于推动“轻资产化”。在2016年工作报告中,王健林给了两个模式:

1)投资模式。别人拿钱下订单,我们负责找地、建设、招商和运营。

2)合作模式。别人出地又出钱,万达负责设计、建设指导、招商运营,净租金双方7比3分成。

轻资产化既能发挥万达的品牌、管理优势获得稳定收入又能减轻债务负担,降低风险。

2017年上半年,集团营收1348.5亿元。其中重资产的地产业务收入568.3亿元,占比42.1%;轻资产的服务业收入780.2亿元,占比57.9%。今年启动的26个“万达广场”全部采用轻资产模式(投资类14个、合作类12个)。

王健林已经如愿使万达集团“变轻”。

“去地产化、轻资产化”之后,万达的主攻方向从地产转向文化和旅游。但7月10日的交易却让前路突然模糊了起来。

出让76家酒店,卖资产还是轻资产?

与院线一样,豪华酒店是“万达广场生态”最自然的组成部分。值得注意的是,万达不满足于与国际著名酒店管理集团合作,坐享“业主收益”,而是辛辛苦苦地打造自己的酒店管理品牌,一搞就是三、四个,文华、嘉华、瑞华……

截至2016年6月末,万达旗下已开业酒店达79家,平均每家有客房310套。其中,49家自营酒店收入14.8亿,超过国际品牌(第三方)运营的30家。自营酒店单店营收也从不及第三方的一半提高到77.4%。

2016年中报还显示,万达专门为酒店储备土地203万平米(建筑面积),足够兴建十几座五星级酒店。

融创以335.95亿元,收购万达旗下76个酒店,平均每家4.42亿。上述酒店总建筑面积325万平米,共有客房2.3万套。

根据双方约定,酒店管理合同将执行到期满。由第三方管理的30家酒店,马上将与万达没半毛钱关系。由万达旗下品牌运营的40多家,业主不再姓王。合同期满后,万达将与众多国际著名酒店管理集团PK,看谁能获得孙老板欢心。

这可不是老王想要的“轻资产”!

按照王健林提出轻资产模式,酒店卖给孙老板属于“投资模式”,交由万达运营管理是必须的。

现在不是“轻资产”,而是“卖资产”。

文旅项目,无征兆抛售

如果说“出让76家酒店并非‘轻资产’”能够解释,13个文旅项目的交易则更是蹊跷。

2015年7月,王健林亲自发布“万达旅游发展战略”。根据规划,到2020年万达集团将在全国建成15个万达文化旅游城(即万达城),年接待游客2亿人次(预计迪斯尼2020年将接待1.5- 2亿人次)。

目前西双版纳、哈尔滨、南昌、合肥等项目已经开业——

2015年5月,总投资400亿、占地近3平方公里的南昌万达城率先开业;

2015年9月,总投资150亿、占地5.3平方公里的西双版纳万达城开业;

2016年9月,总投资300亿、占地1平方公里的合肥万达城正式开业;

2017年6月30日,总投资400亿、占地1.5平方公里的哈尔滨万达城开业。该项目于2013年4月开工建设。

现在,王健林规划的15座万达城只有长白山、武汉暂时没有易主,其余13座全部被抛售。

文旅项目之于王健林就像电动车之于贾跃亭!

“有万达在,上海迪斯尼20年难盈利”言犹在耳,如今上海迪斯尼实现盈利,王健林却没有任何征兆地抛弃了他的“迪斯尼梦”。

如何评估房地产商及其项目的价值

通常,中国房地产开发商负债率都很高,老板越激进负债率越高。可以用一个极简模型说明中国房地产商为什么能在极高负债率下“健康发展”:

假如开发商以单价8000元/平米拿下一个规划建面10万平米的项目,又投入4个亿把项目建立。在开始销售之前,这个项目的资产总额为12亿元(按成本入账:地价+建设成本)。

如果开发商自有资金为2亿元,贷款10亿,则项目总资产负债率为83.3%。但当开发商以单价1.6万/平米将房子卖光获得16亿资金并偿还10亿贷款后,手里剩下6个亿,2亿自有资金的利润率为200%!

如果有买家想中途接手,评估这个项目最重要的指标是相同区位当前的土地成本。比如“招拍挂”的楼面地价已达1万/平米,考虑到4亿建房成本,项目估价就是14亿。10亿贷款当然由买家承担,卖家收到4个亿,利润率为100%。

假如项目买家的4个亿有3个亿借贷来的,未来能以2万/平米销售,1亿自有资金的利润率将高达500%!#难怪中国富豪榜上有那么多房地产开发商#

对于持有大量商业地产的万达则更“好玩儿”:随着万达广场建成开业、人气逐渐攀升,定期对“投资物业”进行价值重估,获取“公允值增加”收益。例如,2015年公允值增加达172亿,相当于同期净利润的57%。无怪乎虎嗅2016年6月6日一篇文章提出:万科的价值在卖掉多少房,万达的价值则在多少房没卖掉。

总之,由于土地价值升幅巨大,考察开发商或房开类项目的现有价值要看“重置成本”,项目的未来价值则取决于地产升值空间。

为什么说文旅项目被贱卖

万达商业、融创联合公告的第一条是“万达以注册资本金的91%即295.75亿元,将前述十三个文旅项目的91%股权转让给融创,并由融资承担项目的现有全部贷款。”

“怪不得便宜,原来融创要承担债务呀!”某些对财务、对中国房地产行业一知半解的人以为发现了新** 。

这里,应当考虑的是重置成本。

首先,单单是规划这一关就很难过。占地几平方公里、投资数百亿的项目,省委、省政府开个会,合计合计就有权批、就敢批?没有中央政府相关部门的批准,休想!即便手眼通天,跑完一个文旅项目所需要的时间、人脉、运气都是难以承受之重,何况13个!

《联合声明》中有文旅项目维持“四个不变”的提法:

1、品牌不变,项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;

2、规划内容不变,项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;

3、项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控;

4、运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。

这种表述针对的就是政府审批,因为政府把项目批给万达之后,品牌、规划内容、实施方、运营方都不可能变更。

其次是拆迁。这13个项目可不是在沙漠里,而且交通便利、风景宜人。运气好的话,拆10万平米可能比较顺利,拆50万平米则难免遇到“钉子”。因强拆丢官罢职、闹出人命的案例年年有。拆5平方公里是什么难度?拆13个项目呢?

最后是开工建设。13个项目有4个已经建成开业,另外9个也已投入大量资金。所谓负债不就是在建设中产生的吗?

王健林不是滴滴、快的,没有打“补贴大战”,文旅项目亦没有沉重的历史负担,花掉的贷款没有被“烧掉”而是以“在建项目”列入资产负债表。贷款20万装修一套毛坯房,房产的价值怎么也得增加20万吧?

本质上,13个文旅项目是“新概念房地产项目”,主题公园是幌子,本质上还是运营商业地产、出售住宅那一套。根据融创7月11日早间发布的公告,13个文旅项目总建面合计5897万平方米。其中,可售面积4,973万平方米(剩余924万平米为自持)。假设每平米售价5000元出头,融创可回笼资金2500亿。

何为“重置”?以西双版纳城万达城为例:

1)向政府申请投资150亿的文旅项目要付出多少有形、无形的成本,能不能批下来,多长时间能批下来?

2)现在拿5.3平方公里要多少钱?

3)在这5.3平方公里建设主题公园、商业中心、傣秀剧院、三甲医院和高端酒店群要投入多少时间和金钱?

那里的房子已卖到第7期,单价从5000元以下涨至7500元以上……

25亿的承债式收购就能成为这一切的主人!

对于“按注册资本收购”,稍有商业感觉的人都会感觉震惊。注册资本是最初投入的本金,合着这些多年都白折腾了,买家只给个本金。好比一个有才华的画家,用3年时间完成一幅得意之作。买家却拿出一杆秤,要按白纸定价,这是对画家的极大污辱!

13个文旅项目不是空壳、不是白纸!王健林为何甘心“受辱”?

如果非说老王因为负债率高、必须卖资产还债,老孙的负债率也不低,而且刚接下乐视的烂摊子,怎么解释?

更令加人称奇的是,融创收购13个文旅项目的295.75亿居然来自万达!

融创今日(7月11日)发布的公告显示,万达将通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款,随后融创向万达支付295.75亿收购款。

下图为创融公告截屏,卖方指万达,买方为融创。

事出反常必有妖,王健林突施改变集团战略方向的资产抛售或许是因为“某种不可言说的恐惧”。

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王健林实现了在万达第一个开业的文旅项目上的愿望吗?

据悉,万达融创将在电影等领域合作。至此,2016年5月王健林在万达第一个开业的文旅项目南昌万达城上许下的这一番宏图伟愿,最终在7月10日这个早晨划上句号。

7月10日早间,万达商业、融创中国在万达官网发布联合公告,为了充分发挥双方各自产业优势,经友好协商,双方于2017年7月10日签订了西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目、合肥万达文旅项目、哈尔滨万达文旅项目、无锡万达文旅项目、青岛万达文旅项目、广州万达文旅项目、成都万达文旅项目等十三个文化旅游城项目股权转让及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等七十六个酒店转让协议。

交易对价方面,万达以注册资本金的91%即295.75亿元,将前述十三个文旅项目的91%股权转让给融创,并由融创承担项目的现有全部贷款。融创房地产集团以335.95亿元,收购前述七十六个酒店。两项合计对价631.7亿元。

根据协议,双方同意在7月31日前签订详细协议,并尽快完成付款、资产及股权交割。酒店交割后,酒店管理合同仍继续执行,直至合同期限届满,文旅项目则需要维持“四个不变”:

1、品牌不变,项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;

2、规划内容不变,项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;

3、项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控;

4、运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。

王建林:万达旅游产业5年内收入将超千亿

万达集团董事长王健林在中国国际旅游投资大会上透露万达旅游战略规划称,集团2020年旅游产业年收入将超过1000亿元。王健林透露,万达还可能进军航空产业。

对于5年破千亿元收入的计划,王健林表示万达将打造“超大型文化旅游综合城”,主营室内游,综合城或被命名“万达文化旅游城”,简称万达城。“中国的气侯特点决定了绝大部分地区很难实现全年室外旅游”王建林如是说。

王健林还表示,每个万达城都将有一个超大型建筑,这个庞然大物要“比北京(楼盘)T3机场还要大,一般长度会超过500米,宽度超过300米”。

在王健林看来:“一个万达文城至少是每年1000万人次以上的客流,稍微大一点的像武汉(楼盘)中央文化区,年游客量突破3000万人次,15个万达城加起来,就能实现2亿人次的目标。”

相关资料显示,目前万达城在全国已有10个项目,其中3个已经开业,分别是长白山(603099,股吧)度假区、武汉中央文化区和西双版纳度假区,另有7个处于建设中。

千亿元收入目标的另一版块是旅行社,王健林表示有望两年内突破200亿元,5年后达到400亿元。截至目前,万达通过资本化运作并购了十几家国内大型旅行社,7月3日,万达文化集团还领投35.8亿元予同程旅游。

值得注意的是,王健林还透露万达有进军航空产业的意愿,其认为目前旅游区的交通需求得不到供给满足。他以北京至长白山为例指出,一天有5班航班,但须提前20天到30天订票且是全价票。“需求有的是,可没有供给。”

另悉,万达已经着手在海外并购旅游企业和旅游景点,未来或将在海外打造超大型旅游项目。

据早前报道,年内万达确定将万达文化集团列为其四大支柱产业之一。万达文化集团目前已经拥有影视、旅游、体育和儿童游乐四家控股公司。万达集团预测,到2018年万达服务业收入和净利润两项核心指标将完成转型,即服务业收入和净利润要超过集团主体的半壁江山。

王健林:中国文化怎样走向世界

看相关报道

万达电影乐园和汉秀剧场昨日惊艳亮相,万达集团董事长王健林在汉表示,今年10月,万达在广州启动了总投资达500亿元的文化旅游城建设,此前,万达还决定在无锡斥巨资兴建大型文化娱乐设施。这些文化娱乐项目将会和香港、上海两地的迪士尼项目争夺客源。万达有信心通过中国元素和中国故事,助推中国文化走向世界。

王健林说,万达广州文化旅游城将来要在入园消费人数、销售额上和香港迪士尼比拼。万达在无锡规划建设的文化旅游项目也是要跟上海迪士尼竞争。“如果我们做得好,将来也可能直接去美国投资建主题乐园。竞争是必然的,没有谁可以垄断。”

近年来,万达在文化旅游产业发展上的积极态势令人刮目相看。王健林透露,除武汉、广州、无锡外,万达在青岛、哈尔滨、西双版纳等地也在积极进行着文化旅游项目开发,“未来万达将建造多座室内、室外的主题乐园,如电影科技乐园、室内滑雪馆、水上乐园、海洋馆、儿童乐园等,并将文化旅游板块的业务打包上市。”

下月16日,万达集团将公布第四次转型计划。据悉,基于多方面的考虑,万达转型的方向是文化、旅游、金融和电子商务,目标则是要成为世界超级企业。

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